Impenhorabilidade do bem de família não protege quem deseja dar calote
Os devedores que se recusavam a pagar a dívida por acreditarem estar imunes à perda da única moradia, por ser ela impenhorável nos termos da Lei nº8.009/90, vêm sendo surpreendidos com a posição das 3ª e 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O Tribunal tem confirmado que o credor poderá requerer a indisponibilidade do imóvel residencial, sem retirar o direito de moradia. Assim, o proprietário devedor continua a residir normalmente com sua família, mas fica impedido de vender ou transferir o imóvel enquanto não quitar a dívida discutida no processo de cobrança ou execução.
A posição do STJ prestigia a efetividade da execução e protege os credores que, em milhares de processos, ficaram frustrados com a aplicação do artigo 1º da Lei nº8.009/90, segundo o qual o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias ou de outras naturezas, ressalvadas as hipóteses legais.Muitos devedores se valiam dessa proteção, criada para resguardar a dignidade da família, como escudo para lesar credores. A realidade brasileira é lamentável: há quem só pague a dívida judicial ao perceber que o imóvel será leiloado e que terá prejuízo com arrematação abaixo do valor de mercado.
Devedor fica impedido de vender para melhorar de moradia
Com o decorrer dos anos, o Poder Judiciário evoluiu no sentido de coibir os abusos e de prestigiar a boa-fé processual. Passou, assim, a acolher pedidos dos credores para tornar indisponível a moradia do devedor, pois aquele que pretende vender ou permutar o imóvel para mudar-se para outro melhor ficará impossibilidade de realizar a transação sem antes enfrentar a dívida.
O STJ ao julgar em setembro de 2025 o Recurso Especial nº 2175073/PR, admitiu que a moradia do devedor fosse registrada na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), de maneira a tornar pública a restrição à negociação do bem. Com isso, qualquer interessado na compra será informado da existência da dívida e, naturalmente, poderá desistir do negócio, o que tende a estimular o devedor a quitar sua dívida judicial para liberar o imóvel.
A Ministra Nancy Andrighi, cujo voto foi acompanhado pela unanimidade dos demais Ministros, esclareceu: “embora não possam ser tomadas medidas expropriatórias em relação ao bem de família, a indisponibilidade via CNIB poderá servir como medida coercitiva ao pagamento da dívida, ao dar ciência a possíveis interessados em negócio envolvendo o imóvel. Ou seja, na medida em que a ordem informa a terceiros sobre a dívida, coage dos devedores a quitarem os valores, para liberar seus bens.”
Resumindo, a indisponibilidade não retira a posse nem transfere a propriedade. Apenas impede a livre circulação do imóvel no mercado, evitando a fraude à execução e inibindo a má-fé. A proteção legal da impenhorabilidade permanece, pois continua a impedir a perda da moradia. O que deixa de ser tolerado é o uso abusivo dessa garantia para transformar a casa em instrumento de calote contra o credor.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
