STJ já definiu ser ilegal cobrar condomínio e IPTU do comprador do imóvel antes da posse
Tem comprador de imóvel sendo enganado por construtoraApesar de a maioria dos construtores agirem corretamente com os compradores dos seus imóveis, lamentavelmente há casos de empresas, até mesmo de renome nacional, que se aproveitam da falta de conhecimento dos consumidores para induzi-los a erro, como no caso de força-los a pagar as despesas condominiais e o IPTU antes de terem a posse do apartamento ou loja.
Age com má-fé o construtor que alega que a partir do “Habite-se”, que atualmente é definido como “Baixa de Construção” ou da primeira assembleia de condomínio, a quota de condomínio, o IPTU, bem como juros de 1% ao mês sobre o saldo devedor ainda no quitado. Trata-se na verdade de um golpe, pois algumas construtoras redigem o contrato passando a ideia de que a partir da concessão do Habite-se a comprador terá as chaves do apartamento e poderá imediatamente quitar a parcela final por meio do agente financeiro. Há alguns casos de fraude na ata da assembleia praticada pelo construtor que aproveita-se da falta de assessoria jurídica dos compradores para redigi-la posteriormente, inserindo deliberações para dar impressão que a posse foi transferida para eles, apesar das unidades ou as áreas de lazer estarem por terminar.
O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que “a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais” (EREsp 489647/RJ).
A Legalidade do pagamento após a posse
A Lei n° 9.725/09 autoriza a concessão do Habite-se pela prefeitura até mesmo com os apartamentos sem piso (no cimento grosso) e com paredes internas sem azulejos, ou seja, sem estar pronto para morar. Nenhum comprador de um apartamento usa uma cozinha ou um banheiro sem azulejos e sem cerâmicas no piso.
É direito do comprador recusar as chaves se o apartamento está com defeitos, sendo dever do construtor fazer os reparos para assim poder o morador mudar com sua família. Alguns construtores enganam o comprador ao falar que posteriormente fará os reparos, pois sabem que depois dele estar morando dificilmente desocupará o apartamento para que os pisos ou outros danos sejam consertados.
Somente é legal a cobrança da quota de condomínio e do IPTU quando o comprador de imóvel tem a posse efetiva da unidade perfeita e acabada, situação essa que permite a entrega das chaves de maneira que possa ser ocupada de imediato.
Associação criminosa
Para dificultar que o comprador se defenda, há construtora que se une com a Administradora de Condomínio que ela mesma nomeou e com o síndico parceiro. Fazem um conluio, que caracteriza crime previsto no artigo 288 do Código Penal, quando o diretor da Administradora de Condomínio e o síndico ameaçam negativar o nome do comprador que não pagar as quotas de condomínio, mesmo sabendo que este não tem a posse da unidade, pois a construtora não finalizou a obra ou deixou de entregar as chaves por estar discutindo em juízo algum problema. Neste caso, o correto é a Administradora de Condomínio e o síndico cobrarem a quota de condomínio do vendedor, no caso a construtora, a qual figura como proprietária no Ofício de Registro de Imóveis, podendo o comprador exigir que o boleto conste o nome da proprietária e não o dele já que não tem a posse e nem é o real proprietário ainda.
Caso ocorra a inclusão do nome do comprador no SPC ou Serasa, é direito dele requerer na justiça danos morais e materiais em razão do abuso.
Se os envolvidos nessa conduta fossem condenados criminalmente pelos crimes de estelionato e associação criminosa que têm penas pesadas, além de terem que pagar indenização por meio de um processo cível pelos danos que causaram, certamente pensariam duas vezes antes de cometerem tais atos que visam obter vantagens indevidas.
Kenio de Souza Pereira.
Diretor da Caixa Imobiliário Netimóveis.
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
