Aprimorar uma convenção de condomínio sem assessoria jurídica é quase impossível
Alterar a convenção de condomínio tem se mostrado um verdadeiro martírio para síndicos, administradores e condôminos, não só pela dificuldade em conciliar os interesses de todos os envolvidos e pelo desafio de obter a aprovação pelo elevado quórum de 2/3 do condomínio, mas também pela enorme burocracia e exigências absurdas que passaram a ser impostas a partir do final do ano de 2013 em decorrência do Código de Normas, decorrente do Provimento 260, da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais.
Para simplesmente alterar cláusulas administrativas e de convivência na convenção, bem como aquelas que visam inibir a impontualidade e possibilitar a aprovação de deliberações com quóruns razoáveis, são exigidas em vários casos, certidões atualizadas de casamento, formal de partilha, alvará judicial para alterar estado civil, índices cadastrais do IPTU de cada unidade, dentre outros procedimentos.
Em alguns casos é impossível encontrar alguns proprietários que estão em outros estados, bem como em obter documentos que exigem procedimentos judiciais ou conseguir a anuência dos agentes financeiros que figuram como proprietário fiduciário nos apartamentos financiados, fatos esses que agravam o desafio de conseguir o quórum de 2/3 para aprovar a rerratificação da convenção de condomínio. Isso é impraticável diante do enorme volume de coproprietários que se sentem constrangidos em ter que expor questões pessoais para o condomínio.
Tais exigências são ilógicas, pois o proprietário da unidade condominial não a está vendendo, está apenas procurando aperfeiçoar a convenção que é falha, sendo que na maioria dos edifícios a convenção foi imposta pelo construtor que se utilizou de um modelo ultrapassado, copiado de outro prédio.
Convenção bem elaborada evita conflitos
A convenção de condomínio é o documento mais importante a regulamentar a propriedade de áreas privativas e comuns, os direitos e deveres dos proprietários, sendo irregular seu registro no Ofício de Títulos e Documentos, pois a lei somente lhe concede o devido valor se for registrada mesmo ofício onde estão registradas as unidades. Muitos condomínios não têm conseguido registrar a rerratificação da convenção, seja por terem sido mal redigidas por pessoas sem especialização na área imobiliária, seja por diversas exigências impostas pelos ofícios de registro de imóveis, que muitas vezes beiram o absurdo, tornando uma via crucis alterar uma convenção.
Problemas geram desvalorização da propriedade
Em um hotel administrado por um profissional, por exemplo, com 208 apartamentos, tendo alguns coproprietários morando no exterior, o gerente do empreendimento tentou por diversas vezes, por longos meses, efetuar a rerratificação da convenção, com inúmeras idas e vindas ao cartório de registro de imóveis, tendo ao final, sido vencido pelo enorme desgaste e procurado pela ajuda de um profissional especializado em direito imobiliário.
Das diversas imposições legais, apesar de algumas serem pertinentes, outras são demasiadamente burocráticas e assim acabam por travar a prática de atos essenciais referentes à melhoria da convivência, à redução da inadimplência e a regulamentação de direitos e deveres, trazendo dificuldades aos proprietários, além de desvalorizar a edificação. Muitas dessas imposições não levam a outra conclusão senão se tratarem de mecanismos para atender interesses e à ganância dos ofícios para ganhar dinheiro com registros e averbações sem sentido.
Diante desse cenário que tem prejudicado milhares de pessoas, cabe à Corregedoria-Geral de Justiça de MG aperfeiçoar o Código de Normas e eliminar tais exigências que seriam justificáveis somente no caso de compra e venda de uma unidade.
Kênio de Souza Pereira.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis BH-MG.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.
Vice-diretor em MG da ABRADIM – Associação Brasileira de Direito Imobiliário.]
Representante em MG da ABAMI — Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário.
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
