Em shopping centers , a renda do estacionamento desviada e aluguel acima do mercado prejudicam lojistas
Os shopping centers, conhecidos como templos do consumo, após dez anos de crescimento positivo, amargam um declínio expressivo com a queda nas vendas, já descontada a inflação, de 8,7% em 2015 e de 9,1% em 2016. Até o período natalino de 2016 foi ruim, tendo vendido 8,9% menos que a temporada de 2015, ou seja, nem o apelo do final do ano com o 13º salário alterou o cenário recessivo.
Em 2017 o cenário teve uma pequena recuperação, tendo subido 6,2 %, ou seja, ficou abaixo da expectativa ao não eliminar as perdas passadas. Diante do desaquecimento da economia, a redução do poder aquisitivo, a escassez de crédito e a alta dos juros, ocorreu o fechamento de centenas de lojas nos shopping centers, sendo que a situação está mais grave nos street malls, com a desocupação em torno de 30%. Conforme dados da Associação de Lojistas de Shoppings (Alshop), esses centros de compra perderam 18.100 lojas em 2016, resultando na eliminação de 36.659 postos de trabalho.
Desde 2014 constata-se o grande volume de lojas de rua vagas, que forçou os locadores a renegociarem os valores dos aluguéis. Agora, diante da construção de novos shoppings que foram inaugurados com ocupação inferior a 50%, não há como os empreendedores insistirem em cobrar aluguéis em valores exagerados.
Aumento ilegal acima do IGP-M pode ser contestado
A situação não comporta mais o costume dos shoppings imporem aumentos acima da variação do IGP-M. Ficou evidenciada a ilegalidade e abusividade da cláusula contratual por faixa de valores que resulta em aumentos de 10% a 20%, a cada ano ou biênio, que são acrescidos a variação da inflação, procedimento ilegal, que motiva a mudança de muitos inquilinos. Pelo fato dos lojistas serem mal assessorados juridicamente, os administradores dos shoppings continuam a impor essa cobrança abusiva, que fere o Plano Real, que só é praticada em decorrência da inércia dos inquilinos.
Direito de revisar o valor a cada três anos
Ante a queda do faturamento dos lojistas de shopping centers, esses têm o direito de requerer a revisão judicial do valor do aluguel, nos termos do artigo 19, da Lei do Inquilinato, que determina: “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”
Não há como os empreendedores insistirem em manter os preços inflados, os quais subiram em patamares muito superiores à inflação no decorrer de 2005 a 2012. Sobram lojas vazias, que impõe a redução drástica dos aluguéis, pois quem estabelece o preço do aluguel é o mercado e esse está desaquecido e com grande oferta de lojas vazias.
Os lojistas são ainda penalizados com a cobrança de quotas de condomínio inexplicáveis, pois os valores por metro quadrado nos grandes shoppings do Brasil é mais do que o dobro dos pagos pelos lojistas nos Estados Unidos e Canadá, apesar da mão de obra nesses países ter maior custo que em nosso país.
Certamente, os empreendedores devem ter o que temer, pois impedem de todas as formas que os inquilinos tenham acesso aos documentos e recibos contábeis que fundamentam o rateio das despesas. O mais estranho é que a empresa que audita as contas é parceira dos referidos empreendedores, ou seja, sempre aprova tudo de forma conveniente e assim enganam os inquilinos.
Estacionamento: lucro para empreendedor e só despesas para lojistas
Quanto ao estacionamento do shopping constata-se que toda a renda auferida com a cobrança dos consumidores fica integralmente com o empreendedor, que de maneira maliciosa, não paga nenhuma despesa com os empregados, seguranças e equipamentos desse local. Essas despesas operacionais, os equipamentos do estacionamento, dentre outros custos que devem ser arcadas pelo locador/empreendedor, conforme determina a Lei do Inquilinato, são cobrados dos lojistas que têm suas quotas de condomínio superfaturadas. Dessa maneira o empreendedor aumenta de forma irregular seu lucro sem nada pagar pelos equipamentos, manutenção do estacionamento e nem os custos com os empregados que trabalham para ele auferir renda.
Por esse motivo é que os empreendedores dos shoppings centers se recusam terminantemente a dar acesso aos documentos contáveis, afrontando assim a Lei do Inquilinato que determina ser direito dos inquilinos conferir minuciosamente o que lhes é cobrado, pois não se trata de um condomínio de centenas de proprietários. Por se tratar de apenas um empreendedor, a lei exige que ele prove primeiro a origem e a legitimidade das despesas, pois assim poderá cobrá-las dos inquilinos.
Se os lojistas fossem assessorados juridicamente, exigissem o amplo acesso a esses documentos, conforme lhes garante a Lei do Inquilinato, provavelmente obteriam uma economia expressiva em relação a quota de condomínio e passariam a pagar um aluguel justo, dentro da realidade do mercado.
Kênio de Souza Pereira.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Vice-diretor em MG da Associação Brasileira de Direito Imobiliário.
Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.
