O conserto do telhado e das fachadas quando há infiltração em edifícios não pode ser protelado
Infiltração sempre dá muita dor de cabeça. Como de costume no final do ano há o aumento das fortes chuvas e tempestades de granizo. Diversos são os relatos de quedas de árvores, danos a veículos e inundações. Não tem sido diferente nos edifícios, pois o enorme volume de água das chuvas também causa infiltrações e danos em apartamentos, salas e lojas, gerando transtorno e desgaste entre os vizinhos e o condomínio.
A conservação e manutenção das fachadas e dos telhados dos edifícios, assim como os danos daí oriundos, devem ser arcadas pelo condomínio. Porém, é comum nos depararmos com síndicos e condôminos que possuem uma visão distorcida do mundo e buscam de forma maliciosa se eximir de suas obrigações. Ignoram a política de boa vizinhança, seu dever legal de responder pelos danos decorrentes de sua propriedade e o respeito que é fundamental para a convivência tranquila
Do dever legal do condomínio sanar o problema
O Código Civil (CC), em seu art. 186, prevê que “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilício”. Nesse mesmo sentido, o art. 927 do CC complementa ao dizer que “aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. O artigo 1.277 que é aplicável a qualquer tipo de imóvel, seja um lote ou casa, prescrever que “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.
Já quanto aos condomínios, além de serem aplicáveis todos os artigos anteriores, o proprietário da unidade prejudicada pode ainda notificar o síndico ou o responsável, citando também o artigo 1.336, inciso IV, que veda a qualquer condômino de utilizar o imóvel de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos moradores, o que implica, que o síndico, deve agir com a mesma seriedade e respeito quando for o condomínio o responsável pela reparação.
Conduta irresponsável aumenta o prejuízo
Diante do fato do telhado, mesmo aquele existente acima do apartamento de cobertura, ser área comum, nos termos do §2º, do art. 1.331 do CC, cabe a todos os condôminos pagarem por seu conserto, de imediato, não podendo alegar falta de recursos. Basta criar a taxa extra na assembleia, sendo proibido protelar, pois a obra é necessária. O síndico não pode postergar a convocação da assembleia, sendo que sua negligência ou imprudência poderá atrair para ele o dever de arcar com os custos do agravamento do problema, tendo em vista que deveria ter agido com celeridade.
Os danos decorrentes de uma conduta antiética e ilegal de síndicos e administradoras, com aval de vizinhos inescrupulosos, acabam tornando um prejuízo inicialmente estimado em R$10 mil, em ações judiciais que em alguns casos ultrapassam R$200 mil. Uma infiltração em apartamentos decorrente de problemas no telhado do edifício e não solucionada pelo condomínio assim que identificada, acarretará indenizações com aluguel para moradia temporária do morador afetado, danos materiais pelos prejuízos causados nas paredes e mobiliário, danos morais, custas judiciais e periciais, além dos honorários advocatícios.
A atitude de síndicos e de conselhos inoperantes e arbitrários se eximirem de suas responsabilidades, acaba por agravar os danos e os prejuízos, aumentando os conflitos e o valor das indenizações decorrentes de um problema não sanado no início.
Demais condôminos não podem ser omissos
Cabe aos proprietários das unidades acompanharem de perto os problemas do edifício, em especial, quando uma infiltração causa danos a determinados vizinhos. É importante que os proprietários mais atuantes e com melhor conhecimento técnico sejam vigilantes e devendo intervir com firmeza para que a administração atue de forma honesta e séria, pois a inércia poderá prejudicar a toda a coletividade.
Sendo constatado que o síndico tem agido de maneira irresponsável, caberá aos condôminos sensatos promover a sua substituição, o que é simples se houver boa orientação jurídica. Entretanto, o que vemos na prática são inúmeros processos, de elevado custo financeiro, perdurando por anos, justamente porque o óbvio deixou de ser realizado, ou seja, consertar de forma adequada e célere o que cabe ao condomínio.
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do Secovi-MG.
