Inúmeros são os casos de locações realizadas com a utilização de documentos falsos, com a apresentação de contracheques de empresas inexistentes, com declarações montadas e até mesmo com a utilização de carteiras de identidades furtadas, sendo as principais vítimas os proprietários de imóveis que realizam as locações diretamente com os pretendentes. A falta de expertise na análise dos documentos e a ausência de confirmação dos dados de maneira mais técnica só é percebida meses ou anos depois, quando ocorre a inadimplência. Após um longo processo de despejo por falta de pagamento o locador percebe que não tem como encontrar o inquilino e até mesmo os fiadores que não existem ou que não possuem verdadeiramente os imóveis que seriam uma boa garantia.
Quando a imobiliária recebe pessoalmente o pretendente à locação, ela exige a apresentação da documentação original, inclusive dos fiadores, sendo que após conferir, retém apenas a cópia reprográfica dos mesmos. Além disso, no decorrer do atendimento pessoal troca ideias com o pretendente, esclarece dúvidas e verifica as informações inseridas nas fichas. Depois, passa para um setor de cadastro que realiza a pesquisa dos dados, sendo esse procedimento mais apurado nas imobiliárias que não terceirizam o cadastro. Não se trata de conceder um crédito de, por exemplo, R$3.000,00 (um mês de aluguel e encargos), mas de um risco de R$90.000,00 (30 meses que é o limite de um seguro fiança, sem contar os danos do imóvel), pois uma ação de cobrança e despejo pode demorar em torno de dois anos.
FIADORES PROFISSIONAIS VENDEM DOCUMENTAÇÃO FALSA
Há alguns anos, era comum os anúncios nos classificados dos jornais de pessoas que vendiam fiança, sendo que hoje esses fiadores profissionais são encontrados na internet. Mediante o pagamento de uma quantia o fiador fornecia documentos para o pretendente a inquilino, sendo que as imobiliárias mais descuidadas não percebiam que a documentação do fiador era falsa a faziam a locação. O problema ficou tão grave, que a Câmara do Mercado Imobiliário de MG fez uma lista desses fiadores profissionais há alguns anos para ajudar as imobiliárias a não caírem no golpe, pois ficou evidente que alguém que realmente tenha patrimônio assume o risco de ser fiadores de dezenas de estranhos.
RECEBIMENTO POR E-MAIL DOS DOCUMENTOS AUMENTA OS RISCOS
Somos a favor da tecnologia, mas utilizá-la de maneira inocente, como se não ocorressem fraudes diariamente, conforme se vê nos noticiários, evidencia negligência. Na hora que o prejuízo surge, a imobiliária que foi contratada para aumentar a segurança da locação, procura se esquivar das falhas. Logicamente há fraudes que nem um especialista descobre e nesse caso, o procurador que foi realmente zeloso não pode ser responsabilizado.
Entretanto, diante dos cadastros virtuais aumentarão as fraudes nas locações realizadas com base na sorte, pois o foco de algumas imobiliárias aprovar e fazer o contrato em tempo recorde para receber o 1º mês de aluguel como gratificação, além da comissão mensal. Deve o locador ver o site Reclame Aqui para escolher a imobiliária que administrará seu imóvel.
Na geração Google é tudo num apertar de botão! Não se aceita reflexão, pois isso é coisa do passado. Questionar o pretendente sobre um dado estranho ou exigir uma comprovação passou a ser uma “ofensa” para quem não tem experiência. E assim, tem ficado mais fácil a atuação dos estelionatários que fazem locações, sendo que esses preferirão o meio virtual, onde não se pede nem fiadores. No mundo virtual tudo é encantador, até o momento em que surge o prejuízo e o robô diz para o locador: “lamentamos que a sua experiência conosco não tenha sido da maneira que gostaríamos. Estamos aprimorando nossos serviços para melhor servi-lo”.
Belo Horizonte, 06 de maio de 2019
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Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 A 2021)
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-Mg e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
