Diante do antagonismo de interesses entre o locador e o inquilino e por existir milhares de ações de despejo por falta de pagamento, as locações são sempre promovidas por imobiliárias que têm como principal motivador de sua existência proteger o locador para reduzir prejuízos, sendo esses mais expressivos no momento da desocupação e devolução do bem ao locador.
Com um marketing criativo, que faz parecer a locação uma questão simples, surgiram algumas startups, denominadas imobiliárias virtuais, que na realidade não administram, pois se limitam a encontrar um inquilino e a assinar o contrato via e-mail, sem qualquer garantia. Basta o proprietário pedir a apólice de seguro fiança em nome dele, como o endereço do imóvel locador ou uma garantia real por escrito e verá que não existe nada, conforme pode confirmar na reclamações no site Reclame Aqui.
Caso os proprietários desejassem correr os riscos, bastava alugar diretamente e assim não ter despesas com a intermediação. Dessa forma, torna-se ilógico contratar uma imobiliária virtual, pois nos momentos que surgem os conflitos, o locador fica à mercê da boa vontade do inquilino, que ninguém conhece pessoalmente, fato esse que favorece a sublocação e as fraudes que proliferam nas locações.
As imobiliárias com décadas de experiência acumulada analisam com maior critério quem se candidata à locação, sendo o contato pessoal importante para evitar surpresas que as imobiliárias virtuais desconhecem, pois estas são novas no mercado. Estão “surfando na onda” da internet onde tudo se resolve com um apertar de botão.
As imobiliárias virtuais ignoram a astúcia dos indivíduos de má-fé, que não poupam esforços para produzir documentos falsos, como contracheques de empresas inexistentes, declarações montadas e até mesmo com a utilização de carteiras de identidades furtadas. Elas simplesmente recebem cópias de documentos por e-mail, sem exigir qualquer garantia. Justamente por isso são as preferidas dos pretendentes que não têm boa intenção e nem condições de fornecer documentação mais robusta, que seja apta a passar por uma análise mais criteriosa.
A maioria das imobiliárias tradicionais tomam cuidado na escolha de quem irá entrar num imóvel, valorizam a confiança que o locador depositou ao lhe entregar seu patrimônio. Elas continuam a prestigiar o contato pessoal com o pretendente e a exigência de serem os documentos apresentados no original, tanto do inquilino, quanto de seus fiadores. No decorrer do atendimento pessoal trocam ideias com o pretendente, esclarecem dúvidas e verificam as informações inseridas nas fichas, possibilitando as eventuais contradições, apuração essa mais aprimorada nas imobiliárias que não terceirizam o cadastro.
Não se trata de conceder um crédito de, por exemplo, R$3.000,00 (um mês de aluguel e encargos), mas de um risco de R$90.000,00 (30 meses que é o limite de um seguro fiança, sem contar os danos do imóvel), pois uma ação de cobrança e despejo pode demorar em torno de dois anos. Para o locador saber se a imobiliária é séria, pode ele exigir o acesso à pasta do imóvel para conferir todo o cadastro, a qualquer hora, pois esses documentos lhe pertencem. A negativa em lhe fornecer o livre acesso pode indicar que a locação foi realizada de forma irresponsável, sem a devida análise.
Há alguns anos era comum em inúmeros anúncios nos classificados dos grandes jornais de pessoas que vendiam fiança, de escritórios especializados em montar documentos de ficha de cadastro de fiador, sendo que vários foram fechados pela polícia em decorrência das fichas fraudadas.
Até hoje, no Google são encontrados os fiadores profissionais, os quais cobram do pretendente à locação um valor e este recebe a ficha e os documentos para serem apresentados à imobiliária. As mais descuidadas não percebem que a documentação, às vezes, é falsa e conclui a locação. Há alguns anos, o problema ficou tão grave, que a Câmara do Mercado Imobiliário de MG fez uma lista dos falsos fiadores para ajudar as associadas a não caírem no golpe. Entretanto, quem não tinha acesso a esse cadastro de “fiadores profissionais”, em especial, quem alugava diretamente, continuou sendo lesado. Essa é a realidade do nosso país, sendo que há atualmente outras “novidades” semelhantes, além das fichas com documentação falsa.
Somos a favor da tecnologia, mas utilizá-la de maneira ingênua, como se inexistissem fraudes, evidencia negligência e despreparo. O cadastro virtual e a assinatura eletrônica aumentam os risco para o locador.
Basta vermos que os bancos, altamente informatizados, com sites eficientes, no momento de realizar empréstimos com novos clientes, não aceitam as assinaturas eletrônicas nos contratos de empréstimo, bem como os cartórios recusam tais assinaturas nos contratos de financiamento imobiliário. São profissionais, não se arriscam, pois no caso de erros são eles que ficam no prejuízo e não terceiros. Só os amadores confundem abrir um conta com os procedimentos de emprestar dinheiro, pois o Poder Judiciário não valida ainda a assinatura eletrônica, pois essa é bem diferente da assinatura digital, por meio de token.
O mercado prevê o aumento das fraudes nas locações realizadas pelas imobiliárias virtuais e daquelas que têm o foco em receber o 1º mês de aluguel como gratificação, além da comissão mensal e que age contando com a sorte, pouco se importando com o locador.
Na geração Google é tudo num apertar de botão! No Brasil mais de 40% da população está no SPC ou no Serasa e ainda assim, abrem mão de exigir documentação que aumente a segurança. No mundo virtual tudo é encantador, até o momento em que surge o prejuízo e o robô diz para o locador: “lamentamos que a sua experiência conosco não tenha sido da maneira que gostaríamos. Estamos aprimorando nossos serviços para melhor servi-lo”.
Se no Brasil tudo funcionasse bem, sem calotes, seria dispensável o Poder Judiciário, os juízes, os advogados, delegados, Ministério Público, a polícia e certamente os cuidados na concretização das locações.
Belo Horizonte 31 julho 2019
Este artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio.
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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