O mercado de locação funciona com base na confiança e honradez de quem assume o papel de administrar o patrimônio do locador, sendo fundamental que este conheça bem para quem outorgará uma procuração para cuidar dos seus interesses quanto ao imóvel e receber os aluguéis por anos. Se a imobiliária promete em diversas propagandas e no seu site que garantirá o pagamento dos aluguéis e dos danos do imóvel, caso o inquilino não quite a dívida, espera-se que isso conste no contrato de administração que assina junto com o locador, pois tal condição é o que o seduz a dispensar os fiadores. Estranhamente, no contrato de administração, apesar das diversas propagandas que afirmam que o locador poderá ficar tranquilo quanto ao recebimento dos aluguéis, não há uma palavra sequer sobre “garantia”. Nada mesmo. O contrato diz apenas que o locador terá o “aluguel adiantado”, o que pode se limitar ao primeiro mês de atraso. Logicamente, quem recebe algo adiantado fica devendo a quem adiantou, sendo que a redação distorcida em qualquer contrato fere o Código de Defesa do Consumidor.
Diante das polêmicas que têm surgido com as novas formas de atuação de algumas imobiliárias, a OAB-MG realizará, no dia 16 de setembro, às 19h, na sua sede em Belo Horizonte, na Rua Albita, 250, o 29º Encontro Imobiliário, com o tema “Os Problemas no Mercado de Locação de Imóveis, as Imobiliárias Virtuais e os Condomínios”, podendo o público em geral fazer sua inscrição no site OAB/MG.
Como diretor de imobiliária há quase quatro décadas e já tendo sido diretor e vice-presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de MG por 4 vezes, afirmo que imobiliária pagar em dia no caso do atraso de apenas um mês, é pratica antiga. Adianta o pagamento e depois recebe do inquilino, sendo isso comum, pois evita a insatisfação do locador e obtém o benefício de receber a multa de 10%. A imobiliária virtual apenas inova ao alugar para o inquilino sem nenhuma garantia, fazendo este pagar o aluguel adiantado, enquanto em uma locação normal com fiador ou seguro fiança, o inquilino paga somente após completar 30 dias de ocupação.
Na prática, a imobiliária virtual não adianta nada, pois recebe o aluguel antecipado do inquilino e só o transfere para o locador 30 dias depois. Faz caixa e gira com o dinheiro do locador.
Caso o inquilino não pague o aluguel e a imobiliária virtual diz apenas que adianta o valor para o locador, é óbvio que ela fica com crédito, ou seja, se por acaso o inquilino não pagar vários aluguéis e o locador receba algum valor adiantado, este passa a ser devedor da imobiliária que fez o pagamento. Isso não é garantia, é empréstimo!
IMOBILIÁRIA SE NEGA A COLOCAR NO CONTRATO QUE “GARANTE”
Há proprietário que após ter seu apartamento fotografado pela imobiliária virtual, teve a paciência de ler as mais de 190 cláusulas e parágrafos dos contratos. Solicitou que fosse colocado no contrato de administração que ele teria a garantia no caso de não pagamento, pois assim consta nas propagandas. A resposta foi um não! Realmente, a imobiliária virtual neste ponto é bem coerente, pois no momento que um proprietário/locador que não recebeu os danos do imóvel a aciona, ela alega em juízo (conforme processo judicial que temos em mãos), que nunca garantiu nada, que é apenas simples intermediadora, que se limitou a aproximar o inquilino do locador, nada mais. Porém, caso no futuro, ele resolva vender o imóvel para o inquilino, o locador se obriga a pagar, no contrato dessa imobiliária, 6% de comissão sobre o valor total do imóvel.
CRECI NÃO ENCONTRA ENDEREÇO EM BH DA IMOBILIÁRIA VIRTUAL
O mais interessante é que a imobiliária virtual forneceu como endereço em Belo Horizonte, no final do ano passado para obter o CRECI em Minas Gerais, a Rua Paraíba, 550, 9º andar. Neste local funciona há anos a Regus, empresa de coworking, que tem como slogan no site: “Estabeleça sua presença em qualquer mercado com um escritório virtual”. O Fiscal do CRECI foi ao local semana passada e ninguém da empresa Regus conhecia a imobiliária, fato esse irregular, pois para o Conselho Regional de Imóveis é obrigatório ter endereço fixo. Somente assim os clientes podem encontrar o corretor de imóveis responsável para responder pela empresa.
Num processo judicial não existe como citar alguém na “nuvem”. Sem citar o diretor da imobiliária, o locador/autor da ação fica com o processo parado, sendo que o Oficial de Justiça não conseguirá citar nem por hora certa.
A dificuldade de encontrar no Poder Judiciário processos contra a imobiliária virtual talvez decorra do fato dela estipular nos seus contratos a arbitragem numa cidade no interior do Estado de São Paulo. Na arbitragem a confidencialidade é a regra, ou seja, é impossível alguém saber da existência de um processo.
LOCADOR NÃO É PROTEGIDO PELA IMOBILIÁRIA VIRTUAL
No caso de o locador não conseguir receber amigavelmente o aluguel ou os reparos, será que é viável e prático cobrar os danos e a dívida do imóvel localizado em Belo Horizonte num processo que deverá ser proposto em São Paulo. Na imobiliária virtual o inquilino só paga a multa rescisória se quiser, sendo que isso está no contrato. No anexo ao contrato de locação é estipulado que o inquilino, ao desocupar o imóvel e estando a pintura razoável, não é cobrado para realizar a pintura nova que o locador teve que fazer para conseguir alugar. O inquilino pode entregar tal imóvel com a pintura usada, não podendo o locador reclamar. Ele terá que pintar por sua conta para o próximo inquilino.
Na imobiliária tradicional continua a “atitude antiga de proteger o locador”, pois ela cobra a pintura nova, já que o inquilino a exigiu para entrar no imóvel, sendo que isso consta no contrato. Entretanto, isso dá muito trabalho para os funcionários da imobiliária. Já na imobiliária virtual, robôs não conseguem fazer esse trabalho que acaba ficando por conta do locador passar por constrangimentos ao receber as chaves diretamente do inquilino.
OAB-MG E PROCON UNIDOS PELA SEGURANÇA DO MERCADO
O que tem ocorrido no mercado locatício tem chamado a atenção das autoridades, sendo que o Coordenador do Procon da Assembleia Legislativa de Minas Gerais, Marcelo Barbosa, bem como a advogada e professora de Direito Penal, Daniela Tonholli, ministrarão palestras sobre propaganda enganosa, no 29º Encontro Imobiliário da OAB-MG, no dia 16/09, com o tema “Os Problemas no Mercado de Locação de Imóveis, as Imobiliárias Virtuais e os Condomínios”. É importante que os advogados, proprietários de imóveis, administradores, corretores, síndicos e demais profissionais que atuam no mercado imobiliário participem, sendo que as inscrições podem ser realizadas no site OAB/MG.
Este artigo foi publicado na Revista MercadoComum.
Kênio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
