Após 21 meses da implantação da 31ª Vara Especializada em Locações de imóveis, a qual tem um acervo de mais de 11 mil processos em Belo Horizonte, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) publicou a Resolução nº 906/20, definindo que a referida vara deixou de ser especializada a partir de 14/01/20. Nessa mesma resolução, a 2ª Vara da Fazenda Estadual passou a ter a denominação de 36ª Vara Cível, ou seja, o Fórum da Capital Mineira passou a ter 36 varas que podem julgar os processos decorrentes das relações reguladas pela Lei do Inquilinato nº 8.245/91.
A experiência da Vara Especializada em Locações foi muito boa em decorrência da competente atuação do Juiz Igor Queiroz, que de maneira extraordinária conduziu mais de 11 mil processos, sendo que a previsão no momento da sua criação era ter no máximo 7 mil ações. A sobrecarga de processos inviabilizou a celeridade da 31ª Vara, apesar de o Dr. Igor ter um desempenho sobre-humano ao proferir, de abril/18 a junho/19, 2.791 sentenças, 11.038 despachos e 1.862 decisões liminares, numa média geral de 1.046 atos por mês, ou seja, 52 decisões por dia. Esses números demonstram que o ideal seria o TJMG ter destinado 2 varas para locação, que esperamos que no futuro venham a ser implantadas.
O que deve ser ressaltado foi a excelente contribuição do Juiz Igor ao aprimorar a condução dos processos de despejo por falta de pagamento de maneira a inibir a chicana forense e a má-fé dos devedores que se aproveitavam das brechas da Lei para procrastinar o andamento do processo.
VARA DE LOCAÇÕES DE BH DEIXOU BOAS ORIENTAÇÕES
De maneira habilidosa, o Dr. Igor passou a despachar a citação do Réu/Inquilino já determinando a liminar de despejo que seria executada, caso este não quitasse a dívida no prazo de 15 dias, o que acabou por dificultar que o advogado mal intencionado convencesse o Réu/devedor a contratá-lo para tumultuar o processo. Além disso, definiu que o despejo fosse efetivado diante do não pagamento do débito, mesmo não tendo ainda sido citados os fiadores, o que demonstra visão prática e respeito à celeridade. Deixou de lado a lamentável postura de alguns magistrados travarem o processo até que todos os fiadores (em geral são quatro, dois casais) fossem citados, como se esses tivessem disposição para pagar a dívida para manter o devedor no imóvel alugado, causando mais prejuízos ao proprietário do imóvel. Nada mais irracional! Nunca vimos fiadores pagando a dívida do inquilino, antes da desocupação, para que esse permanecesse no imóvel para possibilitar nova inadimplência. Interessa aos fiadores o despejo com celeridade!
Ao agilizar a desocupação, o Juiz acaba protegendo o próprio inquilino ao evitar o crescimento da dívida e, em especial, os fiadores, que podem perder sua moradia diante da penhora decorrente de uma dívida que poderia ser pequena se a desocupação fosse rápida.
Outra preciosa orientação, deixada pelo Juiz Igor, foi a postura de permitir a liminar de despejo, até mesmo na locação que tenha fiadores, mediante caução de três meses de aluguel, com base no artigo 300 do CPC, podendo o inquilino evitar a desocupação ao pagar a dívida no prazo de 15 dias após citado. Ficou mais sério o processo, o locador mais seguro contra a protelação e os abusos daqueles que desejam ficar na posse do que não lhe pertence sem nada pagar, gerando ainda prejuízos com a não quitação do IPTU, das quotas de condomínios, além da água e energia elétrica.
Enfim, nós, advogados do mercado imobiliário, parabenizamos a evolução desses procedimentos que surgiram na 31ª Vara, bem como os Desembargadores do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que os consagraram para a melhoria da segurança das locações e o respeito aos contratos.
Esperamos que os juízes de 1ª Instância de todo o Estado de Minas Gerais aproveitem tais evoluções decorrentes dessa ótima experiência que demonstrou ser possível melhorar a efetividade e a celeridade nos conflitos decorrentes das locações, o que pode resultar na facilitação das garantias dos novos inquilinos e no estimulo ao investimento nesse seguimento. Certamente, essa evolução nos procedimentos chegará aos demais Tribunais de Justiça do país gerando maior tranquilidade para o mercado com a inibição da inadimplência.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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