O receio decorrente da pandemia do coronavírus (COVID-19), tem motivado os condomínios a tomarem diversas medidas para reduzir o risco de contágio. Isso é justificável diante da necessidade de evitarmos a situação crítica que ocorreu na Itália e na Espanha, sendo que principal objetivo dessas medidas é evitar as aglomerações, o que implica em deixar de realizar assembleias para evitar que as pessoas fiquem próximas umas das outras.
Entretanto, temos visto síndicos, apesar de bem intencionados, lacrando áreas de lazer (quadras, academia, piscina, churrasqueira, espaço gourmet, sala de jogos e salão de festas) sem qualquer troca de ideias com os moradores, ignorando que esses são coproprietários dessas áreas comuns que configuram parte integrante dos apartamentos. A situação se torna mais delicada diante do fato de milhares de famílias estarem confinadas, deixando de sair para clubes, cinemas, academias e outros locais, tendo que ficar em casa, passando tais áreas de lazer serem mais importantes do que nos dias normais.
Concordamos com as restrições e com a necessidade de evitar utilização dos espaços de lazer do prédio por muitas pessoas ao mesmo tempo, pois devemos evitar os riscos à nossa saúde, mas com razoabilidade. Por outro lado, o síndico não é o dono do edifício, tendo ele que cumprir as leis, as deliberações da assembleia, defender os interesses comuns, diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, além de zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores, conforme artigo 1.348, incisos I a V, do Código Civil.
BOM SENSO E O RESPEITO AO DIREITO DE PROPRIEDADE
Cabe ao síndico convocar a assembleia geral para resolver essas questões, mas diante dos riscos de contágio a reunião deve ser evitada. Então, em respeito ao direito dos moradores de optar quanto à utilização de sua propriedade, esses devem ser ouvidos, podendo ser aprovadas medidas menos extremas, primando sempre pelo bom senso.
É necessário entender que os empreendimentos imobiliários são diferentes, com particularidades, pois na maioria dos edifícios a academia e demais equipamentos de lazer são utilizados por poucas pessoas, inexistindo proximidade entre elas. Podem esses equipamentos serem higienizados antes e depois do uso, sendo mantida entre as pessoas a distância de 2 metros, eliminado assim o temor que tem motivado alguns síndicos a agirem de forma exagerada, só faltando proibir o uso dos elevadores e escadas.
Portanto, existem cuidados que devem ser tomados no ambiente condominial, tais como entrar no elevador sozinho ou apenas com os membros da mesma família, reduzindo os riscos de contaminação com o uso de álcool 70% nos mais diversos locais, como: corrimão, maçanetas, chaves, botoeiras, interfones, nos equipamentos de uso coletivo, entre outros.
PESQUISA PARA DECIDIR SOBRE AS MEDIDAS CONFORME O CASO
Para que esse período de confinamento seja menos doloroso, pode o síndico fazer uma pesquisa, deixando na portaria um formulário para que os condôminos votem nas opções, que podem ser o fechamento das áreas de lazer ou somente a piscina ou a sauna, bem como criar horários, limites de pessoas, regras para evitar o contágio, permitindo assim as pessoas se exercitarem.
Enfim, diante da situação emergencial, a votação fora da assembleia passa a ser aceitável, podendo ser utilizado o e-mail, formulário com pesquisa e opções, o site do condomínio, o whatsApp (com pequeno nº de participantes). Devemos valorizar o telefone que parece que as pessoas esqueceram que existe, pois a cada dia conversam menos, pois se limitam a mensagens curtas que têm que ser decifradas, que geram interpretações infelizes algumas vezes ou a tomada de decisões que deveriam ser melhor analisadas conforme as particularidades do caso concreto.
Sugestão de texto que pode ser colocado na portaria e adaptado ao caso concreto
MEDIDAS EM DEFESA DA NOSSA SAÚDE DIANTE DO CORONAVÍRUS
Diante da pandemia que exige medidas emergenciais para evitar o contágio que coloca em risco a saúde dos nossos familiares, a administração do condomínio é forçada a implantar os seguintes procedimentos seguindo as recomendações das autoridades sanitárias.
- Entrar pela portaria e acessar pelos elevadores sempre com a utilização de álcool 70%, devendo limpar os locais que tocar (fechaduras, botoeiras, etc).
- O recebimento de encomendas ou objetos – com exceção as remessas por postagem – deverá ser retirada pelo próprio morador na entrada da portaria, sendo fundamental higienizar com álcool 70% as embalagens antes de leva-las para os apartamentos.
- Permissão de uso das áreas de lazer somente pelos moradores, conforme as regras abaixo, sendo portanto proibida a utilização por estranhos ou visitantes.
- SALÃO DE FESTAS: Para evitar aglomeração de pessoas fica suspenso por prazo indeterminado o uso do salão de festas.
- PISCINA: Em respeito às pessoas que precisam se exercitar seu uso não ser proibido, mas deverá ser utilizada em último caso, devendo ser evitada a entrada de mais que três pessoas ao mesmo tempo, cabendo a essas manterem distância.
- ACADEMIA: Aqueles que vierem a utilizar a academia deverão obrigatoriamente limpar antes e depois do uso com álcool 70% o equipamento que exercitar, em especial os locais atingidos pelo suor. Não poderão permanecer na academia mais que três (nº pode variar conforme o tamanho e volume de equipamentos) pessoas ao mesmo tempo. Fica proibido por prazo indeterminado o acesso de personal training nas áreas comuns do prédio.
- CHURRASQUEIRA e ESPAÇO GOURMET: Utilização apenas pelos moradores, limitados aos membros da mesma família de cada vez.
RECOMENDAÇÕES:
- Deverá ser evitado o contato físico entre os moradores, visitantes e funcionários do edifício, devendo ser mantida a distância de no mínimo dois metros;
- Os brinquedos não deverão ser utilizados diante da dificuldade das crianças seguirem as regras de higienização e de distanciamento dos coleguinhas.
Este artigo foi publicado no jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
