O DIREITO DE COLOCAR UM CARRO A MAIS NA VAGA
Com a maior facilidade em adquirir um automóvel contatamos o aumento de polêmicas quanto ao uso da garagem nos edifícios, onde as vagas têm tamanhos diferentes, apesar da matrícula do apartamento ou convenção estipular que cada apartamento possui apenas uma vaga.
Ocorre que, algumas vagas comportam mais de um automóvel, mas há proprietário de vaga que comporta apenas um carro que entende que o vizinho comete abuso ou age contra a convenção e a lei ao colocar outro carro ou moto dentro dos limites daquele espaço que por lei é definido como de propriedade exclusiva, apesar de se localizar numa área comum. Diante da falta de análise jurídica competente, surgem atritos, debates desgastantes nas assembleias, a ponto de surgir até processo judicial que acarreta elevadas despesas.
PROFISSIONALISMO É FUNDAMENTAL PARA ENCONTRAR A SOLUÇÃO
A questão é complexa e exige uma análise minuciosa do local das vagas, da planta arquitetônica, da convenção, da possível nulidade da ata do sorteio (se este foi realizado), o direito adquirido, dos registros dos apartamentos, para que conflitos que perduram por anos sejam resolvidos de forma definitiva numa assembleia geral, pois tais problemas desvalorizam os apartamentos. Vários condomínios melhoram a convivência por meio de uma consultoria jurídica que elimina as dúvidas, por meio de uma pesquisa criteriosa de fatos ocorridos há décadas, o que possibilita a atualização da convenção, evitando que futuros proprietários venham a questionar o assunto posteriormente.
COMPRADOR NÃO VALORIZA A CONVENÇÃO E ASSIM É COPIADA
A maioria desses problemas decorrem da ausência de técnica na elaboração da convenção, pois é comum as construtoras copiarem um modelo de outro empreendimento, sem adapta-lo juridicamente conforme as particularidades de cada edifício. Na prática mais de 50% dos processos judiciais nos condomínios deixariam de existir se a convenção fosse elaborada com maestria. O que vemos é lamentável por ser comum pessoas leigas, sem conhecimento dos embates jurídicos que envolvem unidades condominiais, se aventurando em atualizar convenções como se essas fossem um documento simples.
VAGA MAIOR: SE NÃO PREJUDICA PODE COMPORTA OUTRO CARRO
A experiência comprova que às vezes o arquiteto ou engenheiro da construtora faz o projeto da garagem com os pilares numa posição, mas no momento que ocorre a perfuração do solo, o local de algumas é alterado por uma questão técnica, sendo a orientação do calculista mais determinante que a do arquiteto. Assim, logicamente, uma vaga pode ficar maior que aquela que estava marcada na planta.
Portanto, aquele que tem a “sorte” de ser proprietário de uma vaga um pouco maior, não pode ser punido com a proibição de colocar um segundo carro, pois o Código Civil estipula que a vaga é propriedade exclusiva, podendo o seu proprietário utilizá-la como bem entender, dentro dos seus limites e destinação. Por ser a área de garagem comum, não é permitido a nenhum morador estacionar de maneira a prejudicar as manobras, circulação e nem a abertura de portas do carro do vizinho. Entretanto, se determinada vaga comporta um veículo a mais, sem gerar nenhum transtorno aos demais usuários, não tem o condomínio direito de proibir.
CONSTRUTOR TEM O DEVER DE CUMPRIR APENAS O QUE PROMETEU
Quanto ao construtor, mesmo no caso de ter vendido os apartamentos na planta, ao entregar o edifício com a vaga de algum apartamento maior do que dos demais compradores, fica evidente que agiu com lisura e correção se entregou a vaga prometida a todos. Não há razão para ninguém reclamar, pois a construtora cumpriu sua obrigação legal. Se alguém recebe um espaço maior, seja encravado ou entre as pilastras, este poderá utiliza-lo normalmente se não causa prejuízo ao vizinho confrontante.
Portanto, a lei garante o respeito ao direito de propriedade, tendo a convenção, com base na Lei nº4.591/64 e no Código Civil, o seguinte foco: a ninguém é dado o direito de utilizar sua propriedade de forma nociva, devendo ser multado quem gera transtorno ao vizinho, especialmente se invade as áreas de circulação e manobra. Se isso é respeitado, quem tem vaga menor não tem direito de reclamar por não ter tido a mesma sorte que o vizinho.
Belo Horizonte, 24 de agosto de 2021.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comercio.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi de MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
