Diante da evolução da tecnologia de captação de energia solar, dos equipamentos de ar condicionado e do crescimento de edifícios com apartamentos de cobertura, constata-se, em muitos casos, o desejo do morador do apartamento do último andar em utilizar o telhado ou laje acima da sua unidade. Mesmo se tratando de área comum, a possibilidade de negociação do seu uso deve ser avaliada conforme as particularidades do edifício e as exigências legais.
Muitas vezes, a pessoa que comprou recentemente a cobertura aproveita a reforma e se apropria do telhado sem prévia autorização do condomínio, gerando polêmicas que poderiam ser evitadas com a devida orientação jurídica.
Leis esclarecem o direito de propriedade
O assunto é complexo: muitos ignoram que o telhado acima do apartamento de cobertura é uma área comum, cabendo ao condomínio arcar com os custos da sua manutenção. Já a conservação do terraço que integra a área privativa da cobertura cabe ao seu proprietário. Assim, em caso de infiltração neste piso que é usado exclusivamente, cabe ao dono da cobertura arcar com a troca da manta de impermeabilização.
A Lei nº4.591/64, que trata dos condomínios e das incorporações imobiliárias, estabelece em seu art.3º: “
“O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino”.
No mesmo sentido, o Código Civil estabelece, no art. 1331, § 2º:
“O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”
Assim, o simples fato de o telhado estar acima de determinado apartamento não confere ao seu proprietário o direito de utilizá-lo como extensão da unidade.
Negociação exige conhecimento jurídico
Há várias nuances que devem ser consideradas para que seja realizado um acordo juridicamente válido. O aproveitamento do espaço pode gerar maior comodidade e conforto para o apartamento do último andar e, ainda, pode permitir sua transformação numa cobertura, aumentando seu valor de venda e locação.
É necessário avaliar a convenção, o quórum e a maneira de conduzir o assunto para reduzir os desgastes na assembleia. Também deve ser formalizado o que for ajustado, pois o amadorismo poderá acarretar insegurança para quem pagar pelo espaço e até a nulidade do negócio.
Cada caso exige uma maneira de apresentar a proposta para a coletividade para reduzir os atritos pela falta de profissionalismo e evitar altos custos com a regularização perante o cartório e a prefeitura.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
