Saiba quando o inquilino tem o direito de rescindir a locação de um imóvel
Com o crescimento da violência, as pessoas têm procurado residir e trabalhar em regiões mais tranquilas, sendo a segurança um fator determinante para a conclusão de uma locação ou a compra de um imóvel. Ocorre que, após fechado o contrato de aluguel, caso o inquilino venha a sofrer um assalto, não há possibilidade dele obter a isenção da multa rescisória do contrato, sob a alegação de que não se sente mais confortável em morar ou trabalhar naquele local.
Cabe, unicamente à polícia militar, ou seja, ao Poder Público, garantir a segurança dos cidadãos, não podendo o inquilino imputar ao locador qualquer prejuízo em decorrência da incompetência daquela e dos órgãos públicos no combate à violência.
Da mesma maneira, quando uma pessoa que adquire um imóvel, após fechar o contrato de compra e venda, se arrepende dias depois por ter tido conhecimento de que nas imediações de sua moradia circulam garotas de programa ou travestis à noite ou que um bar fica lotado até altas horas e que uma banda de pagode faz o quarteirão tremer nos finais de semana, não há como o comprador romper o contrato sem pagar a multa rescisória.
Dessa forma, é fundamental que o inquilino ou o comprador analise cuidadosamente, o local que pretende locar ou adquirir, sendo aconselhável obter informações sobre a vizinhança em horários e dias distintos para não ter nenhuma surpresa.
Lei protege o inquilino quanto ao direito de desocupação
A Lei do Inquilinato, nº 8.245/91, é uma das mais modernas do país, tendo ela estimulado o investimento em imóveis para locar. Ocorre que, quanto ao dever de cumprir o contrato de locação, a legislação concede o direito do inquilino de desocupar quando bem entender, mesmo estando o contrato vigorando por prazo determinado, desde que pague a multa rescisória prevista contratualmente. Entretanto, caso o proprietário precise do imóvel, este como locador, não poderá requerer a retomada do bem em hipótese alguma, ainda que se disponha ao pagamento de multa para o inquilino. O artigo 4º é o dispositivo mais desequilibrado da Lei do Inquilinato, pois prestigia o inquilino com um direito e nega esse mesmo direito ao locador, mesmo que ele precise do imóvel para uso próprio. Somente após vencer o prazo do contrato é que o locador poderá requerer a retomada do seu bem. Vejamos:
“Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação pela Lei n° 12.744/12)
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”
Multa é reduzida proporcionalmente
Rotineiramente, mais de 90% das locações residenciais no Brasil são pactuadas por 30 meses, sendo comum a multa ser fixada em 20% do valor do contrato. Assim, caso o inquilino exerça seu direito de romper a locação após transcorridos 10 meses, sendo o aluguel vigente no valor de R$2.000,00 e a multa prevista corresponder a 6 meses de aluguel, ele pagará essa multa com a redução de 1/3. Assim, a multa de R$12.000,00 será reduzida para R$8.000,00, ou seja, corresponderá a 2/3 do prazo não cumprido, devendo ser paga de uma só vez. A cada mês de transcurso do prazo do contrato cumprido, a multa é reduzida proporcionalmente.
Isenção somente em casos raros
São raros os casos que o inquilino pode vir a pleitear a isenção da multa, pois essa visa proteger o locador do prejuízo decorrente do rompimento do contrato, já que ao fazer a locação o dono do imóvel passa a ter a expectativa de receber determinado valor, de maneira constante. Ao romper o contrato, o inquilino desequilibra o orçamento do locador, além de gerar prejuízo com a desocupação, pois o proprietário ficará meses até que consiga outra locação, tendo que arcar com o pagamento dos encargos (condomínio, água, energia elétrica, IPTU), manutenção do imóvel, os custos com anúncios em jornais e ainda com cadastro dos novos pretendentes e seus fiadores.
Mas, caso o inquilino venha a mudar do imóvel residencial por determinação do seu empregador, sendo este o mesmo no momento que foi iniciada a locação, poderá vir a requerer a isenção da multa, sendo que essa somente será obtida, se provar que a desocupação ocorreu por determinação do empregador que exigiu que o inquilino fosse trabalhar em outra cidade.
Desobrigação de pagar a multa rescisória
É um direito do locador exigir o pagamento do aluguel e encargos em dia, mas é um dever dele entregar o imóvel em condições de ser utilizado para o uso ajustado com o inquilino, garantindo que não existem problemas que venham a inviabilizar a ocupação do imóvel. Dessa maneira, caso a loja locada não tenha projeto de incêndio e a falta deste documento impeça a concessão de Alvará de Funcionamento ou o apartamento sofra infiltrações decorrentes do telhado que deva ser trocado, mas que o condomínio se recuse a fazê-lo, o inquilino não terá que suportar esses transtornos. Caso o locador não resolva os problemas, após ser notificado pelo inquilino, num prazo razoável, este poderá optar por desocupar o imóvel sem pagar nenhuma multa.
Quanto à perturbação de terceiros, como, por exemplo, um vizinho que tem cães barulhentos e violentos, uma oficina de lanternagem que faz altos ruídos e exala mau cheiro com pintura, um restaurante que gera odores ou uma boate ruidosa, não há previsão legal que autorize o inquilino a requerer a isenção de multa caso rompa o contrato. Por outro lado, se o inquilino sofre constrangimentos e perturbação de Oficial de Justiça que o ameaça com despejo porque o locador não pagou as prestações do financiamento do SFH ou porque este se recusa a consertar os encanamentos que estão vazando no teto do apartamento do morador que reside logo abaixo, que reclama todo mês, poderá vir a desocupar o imóvel e recusar-se a pagar a multa porque o locador não sanou os defeitos do imóvel no decorrer de diversos meses e não livrou o inquilino de suportar turbações de terceiros, nos termos do artigo 22 da Lei do Inquilinato.
Dever de permitir o locador fazer os reparos
Se a correção dos defeitos no imóvel, que impedem o seu uso for executada pelo locador e estes exijam que o inquilino desocupe o local por mais de dez dias, ele terá o direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente aos 10 dias. Portanto, o inquilino é obrigado a consentir que o locador faça os reparos, não podendo utilizar do problema para romper a locação sem pagar a multa.
Mas, se os defeitos exigirem obras que demorem mais de 30 dias, o inquilino não terá que suportar esse incômodo, podendo, neste caso, resilir o contrato, ou seja, optar pela desocupação e pagar o aluguel e encargos até o dia que entregar as chaves do imóvel ao locador.
Kênio de Souza Pereira.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.
